Preguntas frecuentes sobre Derecho Inmobiliario, alquileres e hipotecas
1. ¿Qué abarca el Derecho Inmobiliario y a quién presta asesoramiento Montero de Cisneros?
El Derecho Inmobiliario regula la propiedad, uso, transmisión y cargas sobre bienes inmuebles. Asesoramos de forma integral a grandes tenedores, fondos de inversión, promotores, propietarios particulares, arrendadores, arrendatarios y colaboramos activamente con las agencias inmobiliarias más destacadas de Bizkaia y Madrid.
2. ¿Cómo se define a un gran tenedor de vivienda según la Ley de Vivienda (Ley 12/2023)?
Se considera gran tenedor a la persona física o jurídica titular de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida superior a 1.500 m² (excluyendo garajes y trasteros). En zonas de mercado residencial tensionado, las comunidades autónomas pueden reducir el umbral a 5 o más inmuebles.
3. ¿Por qué es crucial realizar una auditoría de Due Diligence antes de comprar un inmueble?
La Due Diligence comprueba la titularidad registral, la ausencia de cargas o embargos en el Registro de la Propiedad, la legalidad urbanística, la caducidad de licencias, la situación tributaria (IBI, Plusvalía) y el estado de deudas con la comunidad de propietarios, evitando contingencias graves.
4. ¿Cómo se tramita un procedimiento de desahucio por impago de alquiler?
Se inicia interponiendo demanda judicial reclamando las rentas adeudadas y la resolución del contrato de arrendamiento. Tras el requerimiento judicial, si el inquilino no paga ni desaloja en 10 días, el juzgado señala fecha para el lanzamiento del inmueble.
5. ¿Qué requisitos exige la ley para que el arrendador pueda recuperar la vivienda para uso propio?
Debe constar de forma explícita en el contrato de arrendamiento la necesidad de ocupar la vivienda antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares de primer grado, debiendo notificarlo con al menos dos meses de antelación.
6. ¿Cómo se calcula el límite de actualización anual de la renta de alquiler bajo la LAU?
Con la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, las actualizaciones de renta quedan desvinculadas del IPC ordinario, aplicando los topes legales fijados o el nuevo índice de referencia del INE para evitar incrementos desproporcionados durante la vigencia del contrato.
7. ¿Qué plazo tiene un comprador para reclamar por vicios ocultos en la compraventa de un inmueble?
Conforme al artículo 1490 del Código Civil, el comprador dispone de un plazo de 6 meses desde la entrega de la finca para ejercitar la acción redhibitoria (resolución del contrato) o estimatoria (rebaja del precio) por defectos graves no visibles a simple vista.
8. ¿Qué responsabilidades establece la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) por defectos constructivos?
La LOE establece plazos de garantía de 10 años para daños estructurales que comprometan la resistencia del edificio, 3 años para defectos de habitabilidad o insalubridad y 1 año para fallos de acabado o terminación.
9. ¿Qué diferencia existe entre un contrato de arras penitenciales, confirmatorias y penales?
Las arras penitenciales (artículo 1454 del Código Civil) permiten desistir del contrato perdiendo la señal el comprador o devolviéndola duplicada el vendedor. Las confirmatorias son un anticipo del precio sin facultad de desistir, y las penales fijan una indemnización por incumplimiento.
10. ¿Cómo influye el expertise en Derecho Bancario de Montero de Cisneros en las operaciones inmobiliarias?
Nuestra especialización bancaria permite negociar condiciones de financiación hipotecaria, exigir la cancelación de cargas bancarias anteriores, revisar minutas de préstamo, reclamar cláusulas abusivas y gestionar daciones en pago o ejecuciones hipotecarias con máxima solvencia.
11. ¿Qué gastos de formalización de hipoteca se pueden reclamar al banco según el Tribunal Supremo?
El prestatario puede reclamar el 100% de los gastos de tasación, gestoría y registro de la propiedad, así como el 50% de los gastos de notaría abonados en la formalización del préstamo hipotecario anterior a la Ley 5/2019.
12. ¿Qué es un procedimiento de desahucio por precario?
Es el cauce judicial ejercitado por el legítimo propietario para recuperar la posesión de un inmueble cedido en su día por tolerancia o sin contrato, o que se encuentra ocupado por terceros sin abonar renta ni poseer título legítimo.
13. ¿Cuáles son las obligaciones del propietario y del inquilino sobre las reparaciones en la vivienda?
El arrendador está obligado a realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad sin elevar la renta. Las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste por el uso ordinario corresponden al arrendatario.
14. ¿Cómo se regula la fianza legal y las garantías adicionales en un contrato de arrendamiento de vivienda?
La LAU exige la entrega de una mensualidad de fianza en metálico (dos para uso distinto de vivienda), que debe depositarse en el organismo autonómico (Bizilaguna en el País Vasco). Las garantías adicionales pactadas no pueden exceder de dos mensualidades de renta.
15. ¿Qué mayorías exige la Ley de Propiedad Horizontal para instalar ascensor o placas solares en la comunidad?
Para la eliminación de barreras arquitectónicas o instalación de ascensor basta el voto favorable de la mayoría de propietarios y cuotas (o solicitud de propietario mayor de 70 años/discapacidad). Para instalaciones de eficiencia energética o autoconsumo fotovoltaico se requiere la mayoría simple.
16. ¿Qué es el derecho de tanteo y retracto en favor del inquilino al vender una vivienda?
Es la facultad legal que permite al arrendatario adquirir con preferencia la vivienda alquilada en las mismas condiciones acordadas con un tercero, salvo que en el contrato se hubiera renunciado expresamente a este derecho.
17. ¿Cómo se gestionan las licencias de uso turístico e inspecciones urbanísticas?
Asesoramos en la obtención de licencias de vivienda turística velando por el cumplimiento del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de Bilbao o Madrid, los estatutos de la comunidad de propietarios y los requerimientos del Gobierno Vasco.
18. ¿Qué validez tiene un contrato de opción de compra sobre un inmueble?
Es un convenio preconcursal mediante el cual el concedente otorga al optante el derecho exclusivo de decidir la compra de la finca dentro de un plazo fijado y por un precio determinado, a cambio de una prima de opción que suele descontarse del precio final.
19. ¿Cómo se formaliza una extinción de condominio entre copropietarios o herederos?
Permite adjudicar la totalidad del inmueble indivisible a uno de los copropietarios compensando en metálico al resto. Esta operación goza de una tributación muy favorable en el ITP-AJD (tributando solo por actos jurídicos documentados).
20. ¿Por qué es determinante contar con Montero de Cisneros en una transacción o litigio inmobiliario?
Porque integramos la experiencia letrada en derecho bancario, urbanístico e inmobiliario con una estrecha alianza con el sector inmobiliario de Bizkaia. Garantizamos una defensa contundente ante los juzgados y una tramitación notarial y registral con máxima seguridad jurídica.
