Preguntas frecuentes sobre ejecuciones hipotecarias, subastas y embargos
1. ¿Qué es un procedimiento de ejecución hipotecaria?
Es el proceso judicial de ejecución promovido por la entidad bancaria para reclamar la totalidad del préstamo hipotecario y subastar el inmueble empeñado tras el impago continuado de las cuotas por parte del prestatario.
2. ¿De qué plazo dispongo para oponerme a la demanda de ejecución hipotecaria?
El artículo 556 de la Ley de Enjuiciamiento Civil concede un estricto plazo perentorio de 10 días hábiles desde la notificación formal del despacho de ejecución para interponer oposición fundamentada en cláusulas abusivas o defectos procesales.
3. ¿Se puede paralizar la subasta o lanzamiento de la vivienda habitual?
Sí. Se puede suspender mediante incidente extraordinario alegando la existencia de cláusulas abusivas en la hipoteca (vencimiento anticipado, intereses de demora o IRPH) o acogiéndose a las moratorias legales de desahucio para familias en situación de vulnerabilidad.
4. ¿Qué requisitos debe cumplir el banco antes de interponer la demanda de ejecución?
Debe aportar la escritura del préstamo, el certificado notarial de liquidación de saldo con el desglose exacto de partidas de cargo y el burofax previo de requerimiento de pago y vencimiento anticipado notificado al deudor y avalistas.
5. ¿Qué número de cuotas impagadas exige la ley para decretar el vencimiento anticipado?
Según la Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario, el banco solo puede instar la ejecución si la demora equivale al menos al 3% del capital prestado o 12 cuotas impagadas en la primera mitad del préstamo, o al 7% o 15 cuotas en la segunda mitad.
6. ¿Cómo afecta la condición de vivienda habitual al valor de adjudicación en subasta?
Si el inmueble es la vivienda habitual del deudor, la ley exige que el banco se la adjudique en subasta sin postores por al menos el 70% del valor de tasación fijado en la escritura (o la totalidad de la deuda), frente al 50% aplicable a segundas residencias o locales.
7. ¿Se recorta la deuda reduciendo los intereses de demora e intereses abusivos?
Sí. Al estimarse la oposición por cláusulas abusivas, el juzgado anula los intereses de demora draconianos (reclamados al 19% o 20%) recalculando los saldos al interés remuneratorio ordinario pactado o eliminándolos totalmente.
8. ¿Qué es la dación en pago y cuando el banco está obligado a aceptarla?
Es la entrega voluntaria de la finca al banco a cambio de la cancelación total de la hipoteca. Es de aceptación obligatoria para la entidad si el deudor cumple los requisitos de exclusión social fijados en el Código de Buenas Prácticas (RD-ley 6/2012).
9. ¿Qué sucede si tras la subasta del inmueble el valor de adjudicación no cubre toda la deuda?
El banco puede instar la ejecución dineraria sobre el resto del patrimonio presente y futuro del deudor e hipotecantes por el saldo remanente. No obstante, dicho remanente se puede cancelar definitivamente mediante la Ley de Segunda Oportunidad.
10. ¿Cómo protege la Ley de Segunda Oportunidad frente a una ejecución hipotecaria?
Permite solicitar la suspensión inmediata del procedimiento de ejecución hipotecaria y la exoneración completa del pasivo insatisfecho (EPI) si el deudor es de buena fe y cumple los supuestos de insolvencia.
11. ¿Se puede anular el avalista personal en el proceso de ejecución hipotecaria?
Sí. Si en la fianza prestada por familiares o terceros se incluyeron renuncias abusivas a los beneficios de orden, excusión y división sin la transparencia debida, el juez puede declarar la nulidad del afianzamiento liberando al avalista.
12. ¿Qué ocurre si la hipoteca contenía cláusula suelo o índice IRPH no transparente?
La presencia de estas cláusulas da lugar a la estimación de la oposición por recalculo de cantidades exigidas, obligando al banco a rectificar el saldo ejecutado descontando el exceso cobrado indebidamente.
13. ¿Qué son los gastos de ejecución e intereses de demora abusivos?
Son recargos presupuestados por el banco en el despacho de ejecución (habitualmente hasta un 30%). Si se acredita la condición de vivienda habitual, las costas legales se topan de forma tajante al 5% de la suma reclamada.
14. ¿Es posible llegar a un acuerdo con el banco durante el procedimiento judicial?
Sí. En cualquier momento del proceso previo a la aprobación del remate en subasta se pueden alcanzar acuerdos de reestructuración, planes de pago, quitas de deuda o ventas extrajudiciales autorizadas.
15. ¿Qué ocurre con la vivienda si se pacta un alquiler social tras la dación en pago?
Bajo la normativa de protección de deudores sin alternativa habitacional, las familias vulnerables que entreguen su vivienda pueden permanecer en la misma residiendo como arrendatarios con una renta mensual bonificada.
16. ¿Qué trascendencia tienen los errores en la certificación o liquidación de la deuda?
Si el certificado notarial de liquidación de saldo contiene errores en la aplicación de tipos de interés, sobrecostes indebidos o falta de desglose, determina la nulidad del despacho de ejecución por iliquidez.
17. ¿Se pueden reclamar las comisiones de apertura o posiciones deudoras cobradas en la hipoteca ejecutada?
Sí. La invalidez de estas comisiones por falta de servicio prestado aminora la cantidad exigible en la demanda de ejecución hipotecaria promovida por el banco.
18. ¿Cómo actuar si se recibe una notificación de subasta judicial de la vivienda?
Se requiere la personación inmediata de abogado y procurador para solicitar la suspensión cautelar acreditando la pendencia de recursos sobre cláusulas abusivas o la solicitud de moratoria de lanzamientos.
19. ¿En qué consiste la venta extrajudicial del bien ante Notario?
Es un cauce acordado voluntariamente entre el deudor y la entidad para la subasta notarial del inmueble, que permite fijar cláusulas de liberación de deuda y solución pactada sin la rigurosidad del juzgado.
20. ¿Por qué es determinante contar con Montero de Cisneros en una ejecución hipotecaria?
Porque contamos con una amplísima trayectoria ganando oposiciones hipotecarias en los Juzgados de Bilbao y Madrid, obteniendo resoluciones pioneras en Cadena SER y logrando paralizar subastas para proteger la vivienda habitual de nuestros clientes.
