Ley de vivienda: claves y cuándo entra en vigor

La primera ley de vivienda fue promulgada en España en 1946, durante el régimen franquista. Esta ley establecía el derecho de los ciudadanos a una vivienda digna y adecuada, y creaba un sistema de ayudas públicas para la construcción y adquisición de viviendas por parte de las familias de bajos ingresos. Además, esta ley también establecía la obligación de los propietarios de mantener las viviendas en buenas condiciones y de proporcionar a los inquilinos un contrato de arrendamiento por escrito.

En años posteriores, se promulgaron diversas leyes y medidas para tratar de garantizar el acceso a la vivienda y mejorar las condiciones de los ciudadanos, como el Plan Nacional de la Vivienda de 1981 o la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, entre otras. Sin embargo, a pesar de estos esfuerzos, el acceso a la vivienda sigue siendo un problema importante en España, especialmente para las personas con bajos ingresos y los jóvenes.

El viernes, día 13 de abril de 2023, el Gobierno informó de que había alcanzado un acuerdo con ERC y Bildu, con el apoyo de los Sindicatos de Inquilinas, Plataforma de Afectados de la Hipoteca, y todas las organizaciones sociales en defensa de la vivienda como un derecho, para dar luz a la nueva ley de vivienda. Pero, ¿cuáles son las claves de la nueva ley de vivienda? A continuación, la explicamos con detalle.

Claves de la nueva ley de vivienda

• El propietario será el responsable de cubrir todos los gastos e honorarios inmobiliarios que genere el alquiler de un inmueble, incluyendo la mensualidad extra que suele cobrarse.
• Para el año 2024 se establece un límite máximo del 3% en el aumento de todos los alquileres, y antes del 31 de diciembre de ese mismo año, el INE creará un nuevo índice de precios de referencia que no superará el IPC. Para ello, se conformará un grupo de trabajo encargado de esta tarea.
• Las comunidades autónomas tendrán la capacidad de regular los precios de todos los alquileres en las zonas tensionadas, no solo los de los grandes tenedores. Habrá limitaciones en los precios para todos, mediante la indexación a la renta anterior vigente para los pequeños propietarios y mediante la aplicación del índice de contención de precios para los grandes tenedores.
• La limitación de precios referenciada al sistema de índices de precios en áreas tensionadas se aplicará no solo a grandes tenedores jurídicos, sino también a grandes tenedores personas físicas.
• Para que se declare una zona tensionada basta con que se cumpla una de las siguientes dos condiciones (no ambas): que el costo medio de la hipoteca o del alquiler más los gastos y suministros básicos supere el 30% de la renta media de los hogares, o que el precio de compra o el alquiler de la vivienda haya aumentado al menos tres puntos por encima del IPC en los últimos cinco años.
• El número mínimo de viviendas que debe tener un propietario en una misma zona tensionada para ser considerado gran tenedor se reduce de diez a cinco.
• En caso de que se declare una zona tensionada, los límites del índice de referencia de precios podrán aplicarse a las nuevas viviendas que no hayan estado alquiladas en los últimos cinco años, siempre y cuando se establezca así en la declaración correspondiente.
• En casos acreditados de vulnerabilidad social o económica, se podrá aplicar una prórroga extraordinaria de un año en los contratos de arrendamiento de vivienda.
• Se implementan nuevas medidas de protección para las familias vulnerables sin alternativa habitacional, a través de un sistema de arbitraje que facilite el acuerdo entre arrendador y arrendatario. En caso de que no se logre un acuerdo, se otorgará el tiempo necesario para que los servicios sociales puedan ofrecer soluciones habitacionales. Además, se habilita al juez a establecer plazos superiores.
• Se elimina el IPC como índice de referencia para la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento.
• Los porcentajes de reserva de suelo para vivienda protegida se incrementan del 30% al 40% en el suelo urbanizable (actuaciones de nueva urbanización) y del 10% al 20% en suelo urbano no consolidado (actuaciones de reforma o renovación de la urbanización), con el objetivo de fomentar la vivienda protegida en alquiler a precio limitado.

Fecha de entrada en vigor de la nueva ley de vivienda

La intención refiere es que sea aprobado antes de las próximas elecciones municipales y autonómicas que tendrán lugar el 28 de mayo de 2023. Por ello, los principales portales inmobiliarios (Pisos.com, Idealista y Fotocasa), propietarios, inmobiliarias y empresarios critican esta nueva ley y la tachan de electoralista, cortoplacista, contraproducente y creen que generará “gran inseguridad jurídica en el mercado”.